内容摘要：合同解除权是指合同当事人在法律规定或者合同约定的情况下，享有解除合同的权利，合同解除的法律后果就是合同当事人的权利义务终止。《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第十五条对《合同法》第九十四条解除合同的条件进行了细化。笔者结合亲手经办的一起商品房买卖合同纠纷中关于解除权是否消灭问题作一下初步的探讨。

    主题词：合同解除权商品房

    最近几年，随着国家取消福利分房的政策的全面贯彻实施，全国各地的房地产市场又陆续进入了鼎盛期。虽然国家相关部门先后采取多种措施给房地产业降温，但这个市场依然红火。与此同时，房地产行业的快速发展也带来了很多纠纷，尤其以商品房买卖合同纠纷最多，而且因各地法院审理此类纠纷时把握的尺度不一，导致同类案件甚至在同一法院出现不同的审理结果，引起了一定的混乱。为了正确、及时审理该类案件，最高人民法院于2003年4月28日公布了《最高人民法院关于审理商品房购销合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），自2003年6月1日起实施。自该《解释》实施后，全国各地法院在审理商品房购销纠纷案件方面有了一个统一的尺度，但由于《解释》中各别条款规定的不够具体明确而导致各个办案法官对个别条款的理解不一，对个别案件的审理仍存在一定的问题。现笔者结合自己亲自代理的一起商品房购销合同纠纷案件中关于解除权行使中的法律问题作一初步的探讨。

    2000年10月27日，原告青岛某房地产开发有限公司与被告王女士（化名）签订了商品房购销合同，合同文本是采用国家工商行政管理局和建设部制定的编号为GF—95—0171商品房购销合同，但对第十条乙方逾期付款的违约责任这一条未作任何约定。该房屋总价款为536000元，被告于2000年10月29日按约交纳了首期付款336000元，但一直未在合同约定的2001年1月30日前支付剩余的200000元。原告分别于2002年11月18日、2003年3月31日、2003年5月27日发了三份催告要求解除合同的通知，而这三份通知的内容均是“因你未按合同约定付清全部房款，限你在收到本通知之日起3日内付清全部房款并支付合同约定的违约金；如你在本通知书规定的期限内仍未履行付款义务，我方将解除与你签订的商品房购销合同。”被告在收到这三份通知后仍未支付剩余的200000元，原告于2003年7月3日就起诉了，其诉讼请求是依法解除商品房购销合同，理由就是被告未按约支付房款且经催告后仍拒绝付款，原告享有法定解除权。

    根据《合同法》的规定，合同解除权分为约定解除权和法定解除权。在该案中双方签订的合同中未约定解除权，因而该合同的解除只能靠法定解除权的行使。约定解除权是根据合同双方当事人的约定而发生的解除权。当解除条件成就时，一旦解除权人作出解除合同的意思表示，合同的权利义务即告终止，无须获得对方同意；法定解除权是由法律规定而发生的解除权。根据《合同法》规定当事人可以行使法定解除权的情形有五种：第一，不可抗力致使合同目的不能实现。但并非一旦出现不可抗力均可解除合同，只有在不可抗力已影响到合同目的的实现时，才能导致合同的解除；第二，预期违约。预期违约是指当事人一方在合同规定的履行期限届满之前，明示、默示或以自己的行为表示其将不履行主要债务。在这种情况下，另一方有权在解除合同或要求另一方继续履行之间作出选择，以保障自己的合法权益。第三，迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。第四，根本违约，即一方当事人迟延履行主要债务或者有其他违约行为而使另一方当事人订立合同的目的无法实现。第五，法律规定的其它情形。

　　合同的解除是当事人终止双方的权利义务关系的一种民事法律行为，在诉讼过程中法院主要会对当事人是否享有解除权及解除权行使的是否正当、合法予以审查。具体讲，主要包括以下几个方面：是否有违诚实信用的基本原则；是否无法实现订立合同所要达到的目的；是否能够返还原物等。

　　三、结合本案对《解释》第十五条的理解

　　《解释》第十五条的内容是“根据《合同》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”通过分析，不难发现该解释是针对《合同法》第九十四条第三项即当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的可以解除合同的情况。该解释第一款内容规定的很清楚，理解上不会产生歧义，该款内容中的“当事人一方”很明显应理解为守约方，守约方只要催告对方履行义务，而对方在三个月内仍未履行，则守约方即可行使解除权，当然这个解除权行使的期限适于诉讼时效的规定应为二年。然而对该条第二款在如何理解“对方当事人”上却产生了分歧，主要有以下两种理解方式：第一种理解是要把它放在这一整条中综合理解，与第一款中的“当事人一方”是相对应的，是与守约方相对应的违约方。在合同没有规定或当事人没有约定的情况下，如果违约方去催告守约方，那么守约方应在接到通知之日起三个月内行使，这三个月的期间是属于除斥期间，不存在中止、中断、延长的规定；如果违约方没有催告，那么守约方应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。第二种理解是该款独立于第一款的，与第一款没有任何关系，将“对方当事人”理解为守约方，因为在现实生活中违约方已经通过违约而获得了不当利益，违约方不太可能再去催告守约方解除合同。如果守约方催告后，应当在催告之日起三个月内行使解除权；如果没有催告，则解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，否则，解除权消灭。

　　具体到本案，原告分别于2002年11月18日、2003年3月31日、2003年5月27日发了三份催告要求解除合同的通知，而这三份通知的内容是一样的。根据基本法学理论，解除权与撤销权一样是一种形成权，其适用的是除斥期间即绝对不变期间，该期间一旦经过则发生权利消灭的后果。该案中解除权形成于原告发出第一份催告通知之日即2002年11月18日，当然应以此为依据来计算解除权的行使期限，2003年3月31日、2003年5月27日的通知无任何法律意义。因双方在商品房购销合同中未对合同的解除作任何约定，很明显该案适合《解释》第十五条第二款规定的情况，即“法律没有规定或当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的,解除权消灭”。本案中因为对该款的不同理解产生了截然不同的结论，如果按照第一种理解方式理解，根据催告内容，催告后的合理期限已由原告约定为三日，被告对上述约定未提异议也未在这三日内未履行，更未催告原告行使解除权，所以原告解除权的行使期限应为从催告后第四日即2002年11月22日起一年内行使该权利，而本案原告2003年7月3日要求行使解除权，显然其解除权尚未消灭。因此，原告可以再行使解除权。如果按照第二种方式理解，根据催告内容，催告后的合理期限已由原告约定为三日，被告对上述约定未提异议也未在这三日内未履行，所以原告解除权的行使期限应为从催告后第四日（即2002年11月22日）起三个月内（即2003年2月22日以前）行使该权利，而本案原告直到2003年7月3日才要求行使解除权，其解除权早已消灭。因此，原告已不能再行使解除权，只能通过其它途径例如要求继续履行合同等来主张权利。

　　综上分析，笔者认为应当按照第一种方式理解更为妥当，即把该条第二款中的“对方当事人”理解为第一款中“当事人一方”的相对方，所以该案中原告方当事人仍然享有法定的解除权，更能符合最高人民法院发布该《解释》的立法精神。

　　结语

　　解除权的行使是终止已经生效或已经履行或部分履行的合同权利义务的行为，在法律上和实践中一定程度的限制解除权的行使有利于稳定社会生活。但在一定范围内允许行使解除权又有利于保护守约方的合法权益，当事人在行使解除权时又特别要注意严格依法行使，否则不但无法保护自己的合法权益，而且还会给自己带来不必要的损失。