个人认为，在目前的市场态势下，能够影响上海楼市的主要因素有以下几点：

1、政府的态度。
习近平书记在上任之初就旗帜鲜明的提出要不折不扣地执行中央的宏观调控政策，因为他说过，对宏观调控的阳奉阴违就是歪风邪气。既然如此，上海市政府是不会助长歪风邪气的，也就一定能够对中央调控政策进行不折不扣的执行。另外，我们都知道，2008年奥运会，也有比赛项目在上海举办，2010年的世博会更是上海乃至中国的一个千载难逢的好机会。在这两个重要的年份，上海市政府绝不希望看到房产市场出现异常的波动，也就是人们所说的楼市崩盘。

2、老百姓对政府调控的期望值有所提高。
尽管前几年的调控政策因多方面的原因没有能够收到什么好的效果，可从07年以来，随着政府对涉及房产领域的腐败惩治力度的加大，以及相关政策的接连出台，老百姓对政府调控的期望值明显提高。五一期间搜房网的一项调查显示，认为“两年多来的宏观调控对涨价没有作用”和“希望通过继续调控来抑制仍然偏高的房价”民众竟占到九成。这就是民心所向啊！

3、即将开征物业税的传闻。
对于即将开征物业税，业、内外有很多说法和猜测。有人说五一后就将开征，有人说物业税的开征将有利于平抑房价，当然也有人说影响不大。在我看来，物业税如果能够出台的话，最大的可能是在今年9月份甚至更晚的时间。因为，目前市场上的购房者大多是自住客，投资客大多离场观望，如过过早出台的话，将会在很大程度上影响刚性需求者的购房信心。这样，将在一定程度上影响房产行业的健康发展。至于说到对房价的影响，我觉得，长期来看影响不大，当然，短期来看将会对平抑房价还是有利的。

4、放开外资买地的限制
有人说，上海“松绑”外资买地限制的原因之一，是外资直接投资开发房地产业呈现出大幅下降的趋势。
外币可直接支付保证金是城市国际化程度提高的表现。外资企业由于在现金流、物业管理、净资产、运作经验等方面的优势远远大于内资房地产企业。因此，放开外资买地的限制将有利于促进上海房地产开发方面的竞争。

5、股市获利的市民有匆忙入市可能
近阶段，股市持续向好，很多人投资股市都或多或少有所收获。股市牛气冲天，投资者从中获取的“巨大财富”向何处去？有人认为，股市火爆将会带旺楼市，股市获利的市民有匆忙入市的可能。
表面看来，这样的观点好像有些道理。而事实上，股市获利者真的就会将自己所得投入楼市吗？我看未必。理由有三点：
首先，在近阶段股市大赚特赚者毕竟是少数。在股市赚了很多钱的人是有可能购买房产的，因为，房产本身所具有的属性决定房价再怎么跌也不会像股票那样跌得一文不值。而且，买房的也大多数是自住客，也就是前期还买不起房，现在因在股市赚了钱再买房的，当然，这部份人不会有太多的数量；而赚的不多的人在目前房产态势下是不会贸然进入楼市的，因为，股市还有上升空间，而楼市却极不明朗。
其次，在近阶段股市中，有很大一部份人刚刚解套。这些人不是这一波行情真正意义上的获利者，只不过是将前期亏的部份赚回来而已，让他们在目前态势下拿出钱来购房是极不现实的。
还有一点就是，股市持续向好，获利空间也将会比楼市要大得多。在目前态势下，有很多抛房变现进入股市的，却很少有抛股票进入楼市者。

6、90/70政策的落地
上海即将贯彻执行90/70政策，这样一来，小户型房、中低价房的供应量将有较大幅度的增加，当然，这需要一个过程。从中、短期来看，90/70政策的落地，对上海楼市来讲，将有利于平抑房价。
综合上述影响上海楼市的因素，个人认为上海楼市后市的发展将表现在以下几个方面：
1、市场供应量
90/70政策的落地、上海两个1000万工程的贯彻实施，开发商对自己产品结构的调整等因素都决定上海在未来几年内的市场供应量将会大幅度增加。当然，07年的增幅相对会小一些，08、09年将会出现较大增幅，2010年供应量将会有所回落。
2、成交量
从成交量来看，07年将会有小幅上升，08年升幅增大，09年稍缓，2010年再出现小幅上升。
从07年成交量来看，6到8月份将与第二季度持平，并在此基础上略有下降；7到9月份，成交量将会有较大的增幅，这也是今年唯一一波放量行情；10到12月份，将出现成交下滑。
3、价格走势
从房价的走势来看，07年将呈下跌的态势，我个人认为跌幅将达到10%左右；08年房价将会有小幅反弹；09年再次下跌；2010年再次小幅反弹。总体看来，07到2010年，四年的房价走势套用股市的话来讲，箱式整理。
从07年房价走势来看，6到8月份将会出现较大的跌幅，我个人认为跌幅将在5%到10%；7到9月份将会有小幅反弹；10到12月份再次下跌。